Помогите устаканить мысли в голове. Есть двушка (собственники я и муж в равных долях). Есть сын 7 лет и 1.5 годовалая дочь. До трешки не хватает миллиона рублей грубо говоря. Есть острое желание заюзать сертификат на МК (400 тр + сто региональные) и поменять квартиру на трешку. Выселить мамзель в свою комнату, будущему первоклашке оформить нормальную комнату школьника.

Какой может быть порядок действий? Для меня очевиден только самый гм-гм засадный. Берется целиком ипотека на трешку лет на 30, покупаем… начинаем ежемесячные выплаты и ремонт, тем временем продаем двушку (сколько потребуется на это времени неизвестно). Покрываем деньгами с продажи большую часть кредита и туда же МК, перерасчет и выплачиваем сколько осталось.
есть ли способы упростить этот путь?
Допустим, тыщ четыреста кэша мы наскребем.

54 Responses to Маткапитал. Обмен двушки на трешку

  1. Aksora:

    мы в минувшем году проделали всю цепочку. ТОлько нам поболе не хватало до нормальной трешки — своя двушка маленькая была. мы сначала одобрили кредит. потом выставили свою квартиру на продажу с условием последующей покупки (тн. альтернативная продажа). В результате выстроилась довольно длинная цепочка, но для хорошего риэлтора это не проблема. Продали-купили за одну сделку. начали выплачивать и уже в процессе я оформила капитал, и он был перечислен на счет банка, в котором был займ. однако сейчас есть банки, которые сразу принимают МК в составе «первичного взноса» — то есть сумма за вашу квартиру плюс МК плюснакопления плюс занятые деньги — выходите на сделку по новой квартире. Зачем же брать огромные деньги и платить проценты, если есть что продать? Тогда МК одни на проценты пойдет.

  2. Новикоова В.Н.:

    спасибо вам большое за подробности!!! можно поспрашиваю?
    а кредит вы брали под доход сколько дадут? или конкретную сумму?
    я вот смотрю даже в сбере брать миллион на 10 лет — переплата получается в 930 тысяч, в голове невозможно уложить.

    то есть с вашей стороны это выглядело почти как обмен с доплатой (по времени). где вы консультировались и брали инфу??

  3. Aksora:

    что значит «даже в сбере»? сбербанк далеко не самый выгодный, имхо, во всяком случае, точно не самый гибкий и лояльный к клиенту. Давайте я вам какие-то подробности и контакты сейчас в личку кину.

  4. Новикоова В.Н.:

    «даже в сбере» это первый калькулятор, который попался)) буду ждать

  5. Aksora:

    ой, попросите, пжлст, хозяйку поста скопировать вам сообщение — что-то я не могу его найти, а долго писала))) Последовательность действий там внизу в комментах вроде расписали, а контакты она вам может пришлет:)

  6. Aksora:

    ой, попросите, пжлст, хозяйку поста скопировать вам сообщение — что-то я не могу его найти, а долго писала))) Последовательность действий там внизу в комментах вроде расписали, а контакты она вам может пришлет:)

  7. Новикоова В.Н.:

    я все получила гран мерси. будем дмать с мужем, я как-то вообще по-другому теперь смотрю на вещи)))

  8. AthYes:

    А платеж сколько? Я к тому, что чего с миллионом 10 лет тянуть — быстрее заплатите, меньше переплата. Тут еще момент — я целенаправленно брала на 25 лет, чтоб платеж ежемесячный поменьше был, а потом вперед платила. Зато необходимость отлежаться неделю дома из-за гриппа например, не создавала мне проблем. Если хотите, могу в личку риэлтором проверенным поделиться, она на себя работает, берем меньше чем агентства. И про циан Вам правильно написали, можно самой все найти

  9. Новикоова В.Н.:

    я толком еще не смотрела, порядка 15 тыр ежемесячно (но я ж этот мильон наполовину прикрываю МК почти сразу), а там расплатиться вопрос пары лет.
    Хочу хочу риэлтора конечно

  10. DooRu:

    Небольшое уточнение, МК не может пойти на проценты. В любом кредите сейчас, если вы единовременно вносите сумму большую суммы ежемесячного платежа, «излишек» уходит на погашение тела кредита, и после пересчитывается остаток и % по нему.

  11. Aksora:

    я имела в виду по сумме. Конечно, весь смысл МК — вычесть из основного долга эти деньги и тем самым уменьшить выплачиваемые проенты.

  12. DooRu:

    Честно говоря, если автору не хватает до трешки всего 1 млн. руб., то я вообще не вижу смысла в ипотеке — не та сумма. 400 тыр. они наскребут, на 600 + расходы по сделке можно взять потребительский кредит.
    При этом минус проблемы с одобрением, минус проблема оформления ипотечной сделки, минус допрасходы на страховку заемщика и оценку приобретаемой квартиры, минус проблемы по поиску подходящего варианта, который точно одобрит банк.

  13. Aksora:

    я тоже об этом подумала — но,в противном случае, останетсяМК потратить на обучение детей или пенсию))) а кто его знает, что там будет… Другое дело, что уровень хорошего очень разный и можно взять куда больше, чтобы трешка была по-настоящему хорошей. Или район лучше, например.

  14. TniNope:

    на потребительский кредит % больше, чем на ипотечный
    его нельзя мат капиталлом гасить — а это, если уж честно, единственное реальное место его приложения
    по поводу минусов на доп страховку и проч — все это очень быстро станет плюсом, если не дай Бог, какие проблемы с квартирой потом будут (а у нас исключать ничего нельзя)
    тоже самое с поиском подходящего варианта — все, заведомо странное, банк просто откажется кредитовать. Это плюс, а не минус
    честно говоря, ни проблем с одобрением, ни проблем с оформлением у нас не было.

  15. DooRu:

    Мы сейчас в ипотеку покупали двушку. Квартира не основная — вложение. Так вот первый и последний этаж можно только в в домах выше 5 этажей. Панель и блочные пятиэтажки не одобряют. Если в квартире есть по плану встроенный шкаф, а по факту его давно снесли — не одобряют. Если на плане нарисована плита, то если она передвинута на кухне в другое место — платите дополнительную страховку и обязуетесь исправить за год.
    Но это я про бюджетные варианты =) Если вложение большое, то круг вариантов значительно шире.
    Плюс меня в процессе задолбали работники страховой и банка — такое ощущение, что мы первые у них и до этого практики по ипотечным сделкам у них не было. Хотя это Росбанк. Мама моя (риэлтор) сказала, что нам на сделку поставили самый опытных сотрудников. О_о

  16. TniNope:

    мы купили пятиэтажку без проблем. Там только нужна была бумажка, что в ближайшее время с домом ничего делать не будут.

  17. Vonlya:

    Мне кажется, это от банка еще сильно зависит и от того, как презентовать объект оценщику. Мы взяли квартиру в 4-этажном доме до 1917 года постройки, с якобы смешанными (реально — деревянными)) перекрытиями, на первом этаже, с перенесенной плитой + небольшой неузаконенной перепланировкой и т.п. отягчающими обстоятельствами без ощутимых сложностей. Ипотека была от ВТБ.

  18. Glinka:

    А можно мне тоже контакты, пожалуйста?:)

  19. Xammom:

    в вашем засадном варианте нигде не сказано, где вы возьмете первоначальный взнос для ипотеки.
    а это знаете ли около 10% стоимости самый самый минимум.
    я бы брала на вашем месте ипотеку на 2 млн рублей примерно и меняла квартиру. тогда останется у вас чуть-чуть лишнего на мебель и ремонт как раз.
    проблема — что нет времени, когда вы можете жить в старой квартире, а делать ремонт в новой.
    но тут я решений не знаю. только если лето и дача.

  20. Olsilo:

    офф
    Вы не в 1543 учились? Лицо знакомое:)

  21. Olsilo:

    В математическом, да? Я в био:)

  22. Xammom:

    ага в математическом:)

  23. Новикоова В.Н.:

    жить нам в процессе негде, это да. Но мне главное пол и кухня с ванной. остальное наживем.
    я вот потому и спрашиваю, что не представляю как-то всех тонкостей. и малодушно думаешь — может и погодить до трехлетия. подкопить деньжат и там уже будет меньше гемор

  24. Xammom:

    ну тогда вы можете попробовать сразу покупать квартиру с ремонтом, чтобы не мучиться.
    мы так сделали.
    через год правда кухню все равно поменяли, потому что та была мне крайне неудобна.
    и в ванной все равно будем всё. когда-нибудь обязательно
    но зато у нас не было этого периода РЕМОНТ.

  25. Новикоова В.Н.:

    мы перед рождением старшего искали в ипотеку квартиру в стиле «заезжай и живи», косметику сделали за неделю, потом еще 2 недели я мебель по инету покупала)))) а во время отпусков точечно ремонтировали санузлы и комнаты

  26. Xammom:

    если что, у нас кредит, могу чего-нибудь порассказывать чуть-чуть.

  27. TniNope:

    продаете двушку и сразу покупаете трешку. Деньги за двушку будут первым взносом. Ее примерную стоимость скажет риелтор (ну или сами на циане прикиньте), оформляете одобрение на кредит в банке. Смотрите на сколько можете расчитывать при покупке. Продаете-покупаете. Мат капиталлом гасите чать кредита, что уменьшает ежемесячные выплаты при кредите в 1 млн на 7 лет примерно на треть (при 9 % годовых).
    про ипотеку на 30 лет на всю трешку — а вы уверены, что вам столько дадут? Вы по сайтам банков, где кредит брать хотите, полазейте — там примерно прикинуть можно.

  28. Новикоова В.Н.:

    на 30 лет на трешку это я образно. так если бы было подъемно, я бы в трешку переехала, а двушку сдавала. Но сдать у нас можно за макс 25 р. а выплата под полтос.

    какая очередность действий должна быть? выставить двушку на продажу и начинать смотреть трешку? или за кредитом сперва идти и исходить от одобренной суммы?

  29. TniNope:

    сначала найти риелтора.
    оценить возможные перспективы продажи
    понять, чего хочется и как это сочетается с реальностью
    выставить квартиру на продажу (риелтор делает)
    тупо ждать покупателя, просматривать предложения
    про то, когда оформлять кредит — спросите у риелтора
    посмотрите на свои НДФЛы и оцените сами сколько вам дадут
    кредит одобряют (МСк) в течении недели максимум, но там документов собирать надо много. В принципе можно сразу подать на одобрение, а потом каждые 3 мес, если не купят сразу, носить им еще раз документы. В принципе, я вот так по опыту смотрю — нам с зп до налогов примерно в 40 тыр (белая) дали 1,5 млн на 7 лет вообще без проблем. ТОже 2 ребенка.
    комиссия риелтора (Мск) примерно 150 тр

  30. Новикоова В.Н.:

    я в 2005 на белую зп сорок тыр взяла 40 тысдол на 10 лет. сейчас я могу показать вбелую 35, а у мужа вбелую очень мало тыщ 20 наверное. а иждивенцев поразвелось))
    а вот искать риелтора это как? мы в миэль пришли тогда с ипотекой — нам сказали. что мы как клиенты какие-то лохи)))) пришли в МГСН там с нами нормально отработали без ярлыков.

    в наших краях я знаю примерные цены

  31. TniNope:

    у нас был знакомый риелтор, который знакомым-родственникам квартиры покупал-продавал. А так — агенство. Просто, если риелтор не от агенства — дешевле, но риелтор в этой ситуации лучше знакомый. В инком не ходите 🙂

  32. AthYes:

    покупать-продавать через альтернативную сделку, на разницу брать ипотеку (можно чуть больше, чтобы на ремонт осталось), гасить кусок ипотеки МК, остальное постепенно. ремонт делать с проживанием (я делала, неприятно конечно, но не смертельно) или найти куда свалить на месяц-другой

  33. Новикоова В.Н.:

    почитаю ка мануалы по альтернативным сделкам. Ремонт с проживанием при изначально неубитой квартире меня тоже не пугает.
    вот «на разницу брать ипотеку» мне нравится! но как это осуществляется в реале? я просто запрашиваю заем на миллион рублей при стоимости ипотечной квартиры в 5.5 млн и все? и на сделке банк кладет его в ячейку?

  34. TniNope:

    в реале это выглядит так:
    на сделку выходите с кем-то, у кого есть деньги (либо прямой покупатель, либо цепочка). В договоре купли-продажи прописываете, когда съедите. Договариваететсь. В тот же день до подписания договора бнк вам выдает кредитный договор. Закладывает деньги покупатель, закладывает деньги банк.
    проходит гос регистрация. И все по очереди идет вскрывать ячейки с деньгами.
    я просто запрашиваю заем на миллион рублей при оформлении одобрения на кредит вы указываете примернуную стоимость вашей квартиры при покупке (только как можно ближе к реальности), говорите, за сколько хотите купить квартиру. Сотрудники банка вам скажут, что скорее всего вам могут дать вот такую сумму на вот такой срок или такую, но на другой. Потом кредит проходит одобрение и вам высылают на почту извещение, что банк одобрил кредит, к примеру, на 5 лет на сумму 3 млн под 15%. Т.е. сумму меньше взять можете, больше — нет. Кредитное предложение действует 3 мес.
    размер кредите, который вы именно брать будете и прочие нюансы утрясает риелтор при подготовке к сделке. Т.е. едет в банк, договаривается о дне, о страховании квартиры, о конечном размере кредита и проч.

  35. Yddco:

    Простите, можно встряну с вопросом? При такой схеме трешка ПОЛНОСТЬЮ под залогом у банка до полной выплаты ипотеки? Я когда начала изучать этот вопрос мне этот момент не понравился очень..

  36. TniNope:

    вроде, да. А в чем, с вашей точки зрения, подвох?

  37. Yddco:

    Не подвох…. просто как-то нечестно брать под залог квартиру стоимостью, например, 9 млн., если владелец должен только 2. Как-то страшненько, мало ли что случится, не получится ли при таком раскладе вообще на улице остаться. Вот даже если есть простой кредит при таком же раскладе, при невозможности более его выплачивать, квартира снова меняется на двушку и разница отдается банку, а тут она под залогом…

  38. TniNope:

    ну тут немного не так. Во-первых, надо как-то все-таки реально смотреть на вещи. Т.е. 1 лям+мат капитал это не равно средний доход 35 тыс, а платеж 30 тыр на 30 лет. Плюс имеет смысл как-то продумать варианты потеря работы, кризис, снизили зарплату и т.д.
    Во-вторых, если начинаются косяки с выплатами и их не успели разрулить и дошли до продажи квартиры, то банку вы будете выплачивать только то, что ему должны + пеня, если есть. Остальное остается у вас. Другое дело, что квартира с ипотечным обременением будет стоить дешевле аналога без обременения

  39. Yddco:

    Разумеется, нужно адекватно оценивать свою платежеспособность+риски, и я понимаю, что банк потребует не всю сумму квартиры, но продать ее при этом будет крайне сложно и с потерей в цене… ну и нечестно это) чегой-то она вся под залогом, когда банк предоставил только пятую часть суммы)

  40. AthYes:

    Я когда себе искала, мне предложили залоговую квартиру — она по цене от рынка вообще не отличалась. Для покупателя разницы ведь никакой, залог снимается в процессе госрегистрации сделки. Реально, главное пени не накопить

  41. AthYes:

    Ну иногда 2 ячейки делают, одну под Ваши деньги от двушки, вторую под деньги банка. Денег можно с запасом попросить, а уже подобрав квартиру, уменьшить. Я квартиру сама искала и свою сама продала, но на сделку риэлтора брала — недорого, но спокойнее

  42. Eniamommy:

    Тут всё уже написали более осведомленные люди,я лишь хочу сказать,что бывают еще другие компромиссные варианты-мы купили квартиру дальше,но дешевле.Всегда дешевле первый этаж,и можно переехать в более дешевый район(поизучайте на cian ру

  43. Moomommy:

    Обратитесь в кредитный отдел банка со своей проблемой вполне возможно, что они могут принять квартиру в залог с обязательством ее продажи. Есть вариант сделать досрочное погашение кредита. В сбере через 3 месяца. Переплата будет, но, скорее всего, меньше, чем стоимость аренды квартиры.

  44. NeiFri:

    Я как-то в сбере задавала вопрос насчет залога в виде квартиры, которую собираешься продать — ответили жестким отказом, у них такого не предусмотрено совсем.

  45. DooRu:

    Вам бы с риэлтором сначала пообщаться, да деньги нормально посчитать. Можно брать кредит ипотечный под залог имеющейся квартиры (правда не знаю каковы условия ее продажи в этом случае), можно взять потребительский кредит на недостающую сумму. Брать ипотеку с первоначальным взносом 400 тыс. при стоимости квартиры как минимум 6-8 млн — очень не рационально.
    В конце концов, свет клином не сошелся на МК и этой квартире. Возможно еще будут варианты его использовать. Лезть в петлю, чтобы его использовать — не рационально =)

  46. Новикоова В.Н.:

    ну просто деньги это же такая зыбкая вещь)) я с самого начала исхожу из позиции Квартира+Капитал, с минимальным использованием живых денег.
    можно накопытить подработками сто рублей, положить их на депозит или поменять вторую машину, а можно эти же сто рублей плюс продать вторую машину и расчехлить депозит и бабушку тряхнуть на рубликов сто))). Или муж накупит на всё айфонов. Вопрос приоритетов в общем.
    Клином не сошелся, но и мертвым грузом не хочется. И в петлю не хочется факт. Вот я и зондирую почву так сказать.

  47. Vkota:

    Нет, делается так:
    1. собирается пакет документов для банка, получается одобрение банка;
    2. после этого ищется покупатель на вашу двуху, и плюс ищете новую квартиру;
    3. одновременно продаете двуху, покупаете треху;
    4. погашаете часть кредита материнским капиталом
    это — самая экономичная схема

  48. NeiFri:

    Плюсуюсь, сами собираемся через несколько лет переезжать с таким планом действий (будет ли у нас МК неизвестно, но схема от этого не меняется). Одобрение банка действует, кажется, около 3-х месяцев или около того. А если покупатель на двушку найдется раньше, чем трешка, то можно договариваться с ним, в какие сроки можно освободить квартиру или на худой конец перехватить месяц-другой на съемной. У подруги брат несколько месяцев вообще арендовал по какой-то невысокой цене свою бывшую квартиру у новых хозяев, им переезжать не к спеху было.

  49. Vkota:

    угу, в москве, кстати, обычно одновременно сделку делают)))

  50. NeiFri:

    ну, это я на случай такой гипотетической ситуации, что квартира мечты никак не найдется, а покупатель мечты уже бьет копытом и хочет оформить сделку скорей-скорей:)

  51. TacySuper:

    Еще если вдруг повезет с покупателем на вашу двушку, можно в договор внести сроки освобождения вами квартиры.
    Мы при покупке квартиры не торопились с переездом и прежние хозяева жили там еще около полутора месяцев.

  52. Taylco:

    Мне кажется ваш вариант- альтернативная сделка( т.е. обмен двушки на трешку) с доплатой. На доплату берете ипотеку. Лучше обратиться к брокеру, что бы подобрал хорошие варианты с возможность зачесть мат.капитал. А просчет вариантов — к риелтору, позвоните в любую контору, вам примерно оценят. Ну а потом думать и взвешивать все варианты. Если нет к кому бечь- пишите в личку, сдам явки-пароли.

  53. Kitoona:

    Мы сначала нашли покупателя для нашей однушки. Это оказались владельцы трешки в соседнем подъезде. То бишь сразу нашли вариант для покупки. Потом подали в банк документы на трешку. Банк одобрил. Цену на однушку+накопления стали первоначальным взносом, а кредит взяли только на 500 тыс. Как раз под мат.капитал. Меньше 500 тыс. не давали. В этом году все погасим. (брали год назад)

Добавить комментарий